格安物件はいつまでもない!買える時に買っておく。もう底値か?

 
 
 
 
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今が買い時!優良不動産の底値は近い

優良の土地には限りがある

本当にもうインフレは来ないのか?!


インフレ→【土地神話】

現在は【《逆》土地神話】の時代…

でも変化の兆しが一部の地方から…


今では死語となりましたが、「土地神話」という言葉が近世から昭和62年夏のピークまで100年以上にわたって日本の土地に対する揺るぎない信頼を裏付ける言葉として使われていました。
土地神話とは土地の値段は長期的には限りなく上がり続けるという意味でした。
考えてみれば外国に比べて、島国の日本は山林面積がほとんどで宅地が極端に少ない国です。その日本で近代化以降人口が増え続けたのですから需給関係で地価が上がり続けたのは当たり前の話ですよね。

(ここだけの話)土地神話時代のいなか物件エピソード
山林売買っていうと最近、中国や東南アジアの企業や超富裕層が我が国の山林を買い漁っているとニュースになっていますが…かれらの目的はなんと水源だそうですね…。

バブル時代には下記のようなウソみたいな売買が驚くべき規模で行われていました。
…どんな売買でしょうね?

…残念でした。乱開発のゴルフ場の用地売買ではありません。(*^_^*)

「担保案件」なんて言う売買があったんです。

企業が金融機関からお金を借りる際にバブル時代の銀行は企業の成長性などは無視で担保差入を絶対条件にしていました。っていうか、どんなボロ会社でも担保があればお金を貸したのです。本来の金融業のスタンスを忘れたバカな担保主義の銀行はほとんど今は消滅しましたが…
今考えるとその頃のノルマに追われる営業マンは超クレバーな人達でしたね。ウルトラCの発想で自行からお金をむしり取りました。
そのウルトラCとは…
何十町歩もある山林を二束三文で企業に買わせて、その山林を坪数万円で査定しました。奧深い山林は売買単位が1町歩(3,000坪)です。坪単価なんて高くても吉野家の牛丼以下なんです。でもその当時、田舎の現況宅地の山林でも坪数万円、十数万円単位、その評価を同じ地目だからと言って無理矢理開発するという名目で置き換えると…
数百万円の山林が数十億円の担保に…
もちろん融資実行後にこの山林の開発なんてありませんでした。
これって本当の話ですよ。
それが証拠に今でも山林の所有者に今は現存しないカンパニーの方々も沢山残っているんです。高額の担保設定の付いたままで…
この後始末は大変ですよね。これらの物件は法改正がなければ多分永久的に売買不可能でしよう。
(エピソードおわり)


一事が万事こんな調子でしたが…
株式相場の大暴落がはじまると大花火のようにバブルが弾けました。

あれから二十数年…少し落ち着いてきました。しかしバブル時代のような不動産のインフレはまた来るのでしょうか?

…基本的には後50年くらいは起こらないでしょうね。
理由として第一に日本の(年齢別人口構成の現状から)人口減少が進んでいくことからも裏付けられます。
不動産の需給予測は基本的に常に供給過剰となるでしょう。それを裏付ける統計があります2000年台初頭には世帯数と住宅数で一世帯あたり住宅は1.25とすでに過剰でした。それからたった10年、2010年には1.40と急速に住宅数が超のつく世界でも希な「過剰」となっています。世帯数は減少し、空き家が増える一方で、都会を中心にマンション建設などで住宅数はいまだに増加しているからです。誰でも家は新しい方がいいですよね。供給は常に続きます。需要は移民政策にでも大転換しない限り細る一方です。
誰が考えても不動産相場に未来はないように感じますよね。

以上みなさん先刻承知の一般論でした。(^^;)




さて、これからが本題です。

前述の世帯あたりの住宅数はマクロ統計上の話でもあります。
住宅数は廃屋になったものや使用不能な物を含んだ住宅、要するに登記がある物をベースにカウントしています。きちんと使える物がベースとはかぎりません。
それが証拠に家賃はあんまり下がっていないのです。

昨年のあの悲惨な出来事以来こんな現象が起こっています。
別のページでも御紹介しましたが、軽井沢でミニバブルが起こりました。
また、被災地では既存物件が飛ぶように売れ、借家やアパートも空き家がほとんどなくなりました。
当然家賃も値上がりしています。

需給は時代背景で決まります。一つの出来事でそれまでと状況が一変するのです。

バブル崩壊で都会が受け続けている試練は…地方ではもう終焉に向かっているようです。へんな言い方ですが地方は都会の数十年先をいってもうすぐ人口減少のピークに近づいているのです。


(またまた閑話休題)
北海道とかで頻発した「原野商法」っておぼえていますよね。
その説明はしませんが、北海道ではいまだにその後遺症が残っていますよ。(使うこともないのに現所有者の固定資産税の負担となって…)。売りたくても売れない日本の土地の現実です。

かつて一大ブームをおこした栃木県北部は、って言うか日光・那須エリアの買主はもっと散々です。
憶えていますか…「日光結構××観光」なんてのありましたね。今では一流のなんちゃらデベロッパーも以前はね…。その後日談です。

首都圏移転構想なんてのが騒がれた時、頻発する土地の買い漁りを防ぐため県はかなりのエリアを都市計画指定してしまいました。どんなことになったと思います?

都市計画エリアになると建築確認がないと家が建てられません。なんちゃら観光なんかが売りまくった分譲地は道路がすでに倒産した販売業者の私有地のことが多く、建築確認の絶対条件である接道義務が満たされません。いまは存在しない持ち主の登記の道路は使用許可のハンコなんて貰えませんよね。私道の使用許可のハンコを貰う先が消滅していれば確認申請書類なんて永久に提出できないのです。したがって家は建てられません。
売れないどころか使いようもなくなってしまいました。我が愛すべき父親が爪に火をともして貯めたお金で買った土地は…はたして土地といえるでしょうか?
「悪貨は良貨を駆逐する」那須エリアの一部優良地をのぞく土地もことごとくグレシャムさんの餌食となって共に沈んでしましました。
私のもとにはいまだにそれを知らない持ち主の方から毎月相当数の売却依頼がくるのです…。…つらいです。

…そんな県もあれば同じ皇室御用達の県で…

軽井沢…

私は嫌いです…。

あそこは町全体が「ここは金持ち以外はこなくていい」ってはっきり言ってのける日本で唯一の町です。
基本的に軽井沢では300坪以下の土地には建物を建築出来ません。なのに坪何十万円もする唯一の田舎物件エリアです。多分町村合併・市政移管が進んでも軽井沢だけは町政で残るでしょう。固定資産税だけで財政が成り立つ町なんですから…
…実は本当は大好きで是非とも住みたい町なんですが…悔しいです(T_T)
軽井沢にはこれからの土地の未来像があります。だだっ広い関東平野の一部にある田園調布とは違う価値観っていうか絶対的付加価値があり、皆さんが土地を買う際の一つのヒントがあるのです。
下水道なんてひきません。宅地内処理が原則です。なのに…全国に数あるそんなエリアとは隔絶された一等地なのです。

この付加価値の秘密は…

ヒントです。
(軽井沢には平坦地があんまりありません。だから絶対的に住める人数が少数に限られています)
歴史と伝統を盾にとりますます付加価値を上げるために選んだ手段とは…
ことさらに稀少物件に育て上げた土地なのです。
どんなに歴史があっても…拡大再生産出来ない土地だからこその唯一の付加価値の付け方なんです。…くやしいけど、ホントはやっぱり大好きです。
長い長い寄り道話(おわり)


そろそろご理解いただけたと思います。

まだはもうなり、もうはまだなりです。
…だからそろそろ、
良質な物件はいざその時になって買うとなると、決してよりどりみどりでは無くなるのです。よい不動産なら買える時には買っておく。というスタンスは時代とは関係ないのでしょう。

投資目的で使わない不動産を買い漁るという時代はやはりまだ来ないでしょう。

でも、自分の人生設計にプラスになる不動産は買えるときに買っておく。これは必要なことだと思います。そして今はそれが実現可能な時です。
金利や為替の状況は必ず変化します。その時、優良不動産が現在のように買いやすい状況にあるとは限りません。

買えるときに買っておく。

このスタンスをお薦めします。


(エピローグがわりのお話)
近世以前元来、田舎の土地には流動性はありませんでした。大部分の土地は少数の大地主が所有して先祖来々受け継いでゆくものであり。売買の対象ではなかったのです。借金の担保になって人手にわたることがあっても売り買いはなんまりありませんでした。だから不動産業者なんか存在せず時代劇にも絶対出てこないはずです。そんな揺るぎのない財産であった田舎物件が売買されるようになったのですから混乱期がずーと続きました。今やっと落ち着いてきたのだと思います。

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