土地選びの手順。

 
 
 
 
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格安土地を選ぶコツ

格安土地はこうして選びましょう

土地を選ぶ際のポイントをソフトの面からご紹介します。(ハード面に関しては地質学等の専門サイトをご覧ください)

ご家族皆さんで楽しくプランニングしてみましょう。

★なお移住地での自営をお考えの方は最後の頁をご覧ください。



○先ず最初に使用目的を決めましょう。

陶芸

木工

例えば、田舎暮らしがしたい、別荘ライフを楽しみたいという漠然としたものや自給自足など趣味程度の農業、林業、畜産、養鶏、稲作、魚類の養殖。
木工や炭焼き、陶芸とか絵画の工房などのアトリエを持ちたいとか音楽を思いっきり大きな音量で楽しみたいなどetc…

耕作

収穫

漁業

養鶏

○次に目的に合った購入する土地の希望条件を列挙します。

広さ、価格はもちろん、インフラとして電気、ガス、上下水道、温泉などの基本的条件を決めてください。
生活用水には公営水道、私営集落水道、共同井戸、深井戸、浅井戸、沢水、湧き水、川の水など…があります。
注意点として土地はその使いむきにより限定される条件があります。
例えば陶芸をしたい場合には釜の種類によって環境が限定されます。
本格的な穴釜の場合は緩傾斜地がある周囲に民家の無い環境。
ガス釜や電気釜の場合は周囲に騒音で迷惑を掛けない適度な距離。
また動物飼育ならある程度の面積と周囲から程よい距離で臭いなどで迷惑を掛けない場所。
大型犬や闘犬ではかなり広めでないと飼育環境としてはふさわしくないですよね。

使いむきでの土地の条件が限定されたら下記の条件設定上位に加えてください。


○エリアを限定します
できれば市町村名や南房総や八ヶ岳南麓とかのエリア限定をしましょう。エリアが決まってないときは購入者全員で候補地を旅行することをお薦めします。なお、季節の変化が激しいエリアは真夏と真冬など各季節に訪れるのが望ましいです。

○こまかい希望を列挙します。項目としては、
 
☆アクセス
高速道路のインターチェンジからの距離と時間
国道、県道、一般道路からの距離と時間

☆標高

☆眺望
連山を眺望
田園を眺望
海を眺望
里山を眺望

☆ロケーション(立地)
四方に開けた場所
集落の中
周囲に家が無い環境
田園の中
林の中
湖のそば
川のそば
海のそば

☆土地の形状
平坦地
ひな壇地
傾斜地
台地
窪地

☆道路との関係
道路に直付(じかづけ)
道路より高い所
道路より低い所
道路より少し入った所
道路よりずーと入った所


○希望条件の列挙が終わったら、条件のランク付けを行います。
ご家族で使う場合など複数人で利用する場合は必ず全員でこのランク設定をしてください。

ランク付けは必ず優先順位を付けていきます。(同順の場合は同じ数字にします)
例えば
1.静岡県の御殿場エリア
1.500万円以内
1.300坪以上
と同順位になった場合
4.富士山が見えること
のように下の順位は4番になります。

殆どの場合価格と最低限の広さは必ず高順位となります。


○物件情報を検索します。
検索の条件は
1.エリア
2・価格
3。面積
4,上記諸条件の順で行います。

(閑話休題:地目:農地に関して)

いにしえの昔
土地の使い方はこんなパターンでした。
農耕民族である日本人は一番陽当りや自然環境の良い土地は農地にしました。次に良い土地に家を建てて残りの土地はそれなりの利用をした訳です。
だから昔からの農地はその場所では良い土地であると言えます。

アドバイスをひとつ;農地法の制限については必ず業者から説明を受けましょう。(おわり)



○「最終段階」は現地見学です。
見学の際は予めチェックリストを用意してすべてを確認してください。またかならず専門家である仲介業者に現地案内をしてもらってください。現地で見ながらいろいろ質問して、境界の確認、道路との関係、インフラの細かい点、権利関係、法令関係等々やチェックリストの説明を受けるとよいでしょう。案内人が即答できない場合は必要であれば調べてもらいましょう。(インターネットの環境などはその場所によって違いますので業者も分からないことが多いです)

これで終わり、後は買うか買わないかを決めるだけです。


決められない方へ。
以下は私の自分勝手な決断するときのポイントです。

☆第一印象を信じる
最初に物件を見たとき気に入ったかどうかが一番信用出来ます。
いろいろ話を聞いてその気になった場合は後で後悔することが多いようです。

☆第一印象では決められないとき
何回か自分で見に行ってください。
その時、見に行く度にその物件の良さを感じる場合・・・購入する
何度見ても決められない、見に行く度にアラが見える・・・購入しない




だいたいこんな感じです。
簡単でしょ(^o^)








★移住地での自営をお考えの方はここからお読みください。
付録:(自営をお考えの方へ)

先ずは成功例の御紹介。
:岩手県に大阪の方が移住された例
(この方は養鶏をして、その卵で長年修行を積んだ独自の「卵焼き」を製産されています)
:長野県に港区の方が移住された例
(アロマエステや整体を行う独特な健康志向のペンションを経営されいます)
:茨城県に名古屋の方が移住された例
(日本ではめずらしいイギリス種の狩猟犬をブリーダーとして育てています)
:宮城県に埼玉の方が移住された例
(ヨガ教室をお年寄り向きに開き健康器具・健康食品も販売されています)
:福島県にフランス人のご主人と移住された例
(荏胡麻:エゴマを大規模栽培されその抽出油を生産されています)
:山梨県に神奈川の方が移住された例
(八ヶ岳で欧州種の高山野菜を生産されインターネットで首都圏に販売されています)
:千葉県で農業生産法人を設立された例
(大規模農業を展開され海産物の卸しも兼業して首都圏の飲食店に卸しています)
:栃木県に大分の方が移住された例
(手作り窯のパン工房を経営され近くのペンション中心に販売されています)
いろいろなパターンがありますが、成功される方はそれまでの人生で積み重ねた経験を生かされていることがお分かり頂けると思います。


○ここではご要望の多い◎就農◎ペンション経営◎飲食店についてお話しします。


◎就農・・・専業農家になりたい。
(土地と親しみ晴耕雨読の生活で自営出来ればとお考えの方へ)
今の日本で農業で生計をたてることは相当難しい状況です。既存の農家がそうなのですからましてや新規就農は並大抵ではありません。土地さえあれば…などと考えてる方が多いのには驚きです。

就農を本気でお考えの方は次の点をご留意ください。
いまの農業は設備産業です。土地・機械・運転資金は専業農家になるなら最低でも数千万円とか億単位は必要です。また耕作する農地は機械を入れることの出来る平坦で広い場所が必要です。水源も確保出来、陽当りの良い場所。そのような金の卵の農地を手に入れることは大変難しいと考えてください。農業機械の値段は高級なベンツよりも高いのです。またそれらの機械の整備や修理も自分で出来なければなりません。種苗や燃料費などのランニング・コストも大変ですし、なにより生産物の販路を確保することも絶対条件です。単に組合に卸すだけではなかなか採算が取れません。

自給自足の土いじりと専業農家では天と地ほどの違いがあるのです。


◎ペンション経営(接客や料理が大好きでそんな毎日を送りたいとお考えの方へ)
高度成長期、ペンションブームの頃がありました。西欧風の旅館というか格好いい旅には欠かせない宿泊設備です。でもあの頃は生活にも余裕があったし何よりも成長する経済と変化するレジャーを満喫する雰囲気に満ち溢れていましたよね。
ペンション経営は稼働率との勝負です。低料金で稼働率を上げても意味がありません。お金離れの良い上客のリピーターを何人持っているか。また自然減少するリピーターの新規顧客を毎年何人補充できるかという営業との戦いなのです。
ポイントは数ある他のペンションとどこを差別化してその魅力をアピールできるかですが…これが難しいのです。
よくお電話をいただくのは「ペットが好きでペットも泊まれるペンションを経営したい」なんてお話なのですが…これくらいの発想では全然無理なのです。…既存のペンション経営者の方々も日々苦闘しながら工夫しているのですから…そんな単純ではないのです。
楽観主義ではすぐに頓挫します。ペンション経営をされるなら練りに練ったプランで計画されることが大切なのです。


◎飲食店
この業種は当初の成功率は比較的高い業種です。ただし10年とか長いタームで安定経営を続けるのは大変です。ただでさえお客様は飽きっぽいですし、周囲には都会ほどの人口がないのですから。…それを何年も繋ぎ止めるにはやはり相当工夫しれば続かないでしょう。儲けの多いアルコール関係は近年道路交通法が改正になってからは壊滅状態です。カラオケスナックやドライブインは大部分が悲惨な状態になってます。車以外に足のないお客様を獲得するという都会とは違った環境なのですから…。
先ずは料理で真っ向勝負ができて、プラス+あなたにしかできないお店の魅力を持たないと安定経営は難しいでしょう。




以上大変ネガティブなお話しで申し訳ないのですが、これでへこむ方は自営を諦めてください。そんなことは先刻承知だという方は新しい人生にチャレンジしてください。微力ではありますが物件探しのお手伝いを致します。(*^_^*)
蛇足ですが、
どんな職種に関しても、2年間くらいの運転資金と生活費は別途資金手当する必要があります。



☆最後までお読みいただいた方へ:成功率が高いひとつのヒント

老齢化が進んでいます。売りに出ている物件の売却事情は様々ですが、もし売主様が老齢のため引退したいからということでしたらその物件は一考の価値があると思います。
後継者が少ない地方では、現在採算が合っているのに手放さざるを得ない自営業者がたくさんいます。
そんな方の物件を退職金がわりに買ってあげるというのは集落にとっても売主にとってもあなたにとっても三方一両得の良いお話だとおもいませんか?
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